Sitelerde Kentsel Dönüşüm

SİTELERDE KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİ

Risk Tespit Raporu Alınması

Bağımsız bölüm maliklerinden herhangi biri veya kanuni temsilcileri masrafı kendisine ait olmak üzere Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın lisanslandırdığı risk tespit kuruluşlarına başvurur. Sitelerde her blok için risk tespit raporunun ayrı ayrı alınması gerekir.

Risk Tespit Rapor Onayı ve İl Müdürlüğü'ne Verilmesi

Risk tespitine ilişkin rapor örneği 10 gün içinde ildeki Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın il müdürlüğüne veya varsa altyapı ve kentsel dönüşüm müdürlüğüne veya yetki alınmışsa ilgili belediyeye gönderilir. Raporda bir eksiklik yoksa en geç 10 iş günü içinde tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere ilgili tapu müdürlüğüne gönderilir.

Tapuya Riskli Yapı Şerh Edilmesi

Tapu Müdürlüğü riskli yapı şerhini taşınmazın beyanlar hanesine işler. Bu şerhle ilgili olarak tapu müdürlüğü ayni ve şahsi hak sahiplerine riskli yapı tespitine 15 gün içinde itiraz edebileceklerini aksi halde binalarının verilecek süre içinde yıkılacağını belirtir. Buna ilişkin tebligatları tüm maliklere tebliğ eder.

Raporun Kesinleşmesi, SPK Değerlemesi

Rapora her bir bağımsız bölüm maliki 15 gün içinde itiraz edebilirler. İtirazlar dilekçe ile Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın il müdürlüğüne veya varsa altyapı ve kentsel dönüşüm müdürlüğü’ne veya yetki alınmışsa ilgili belediyeye yapılır. İtiraz üzerine teknik heyet itirazları inceleyerek karara bağlar. İtirazın reddolması halinde rapor kesinleşir. Malikler ilerde yapılacak inşaat sözleşmeleri ve uzlaşma olmaması durumu için bina yıkılmadan evvel arsa ve bağımsız bölümlerin değerini SPK lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirirler.

2/3 Toplantısı

Riskli yapının ne şekilde değerlendirileceği konusunda sitedeki bağımsız bölüm maliklerinin anlaşması esastır. Öncelikle maliklerin siteyi veya ilgili bloğu para karşılığı veya bağımsız bölüm karşılığı yapacakları konusunda bir karar vermeleri gerekir. İmar durumu açısından kimin hangi bağımsız bölümü alacağı ve m2 büyüklükleri konusunda bir ön çalışma yapılması gerekir. Sonrasında 2/3 çoğunluk maliklerin paylaşım planında veya inşaat bedelinde anlaştığı inşaatçı veya müteahhit firma ile uzman hukukçu yardımıyla inşaat sözleşmesi görüşmeleri yapılır. Bu görüşmelerde, iş programı, teminat, inşaat gecikirse rayiç kiranın ödenmesi, teslim ve iskan koşulları, fesih hallerinde işin tasfiyesi gibi konular tartışılır. İnşaat sözleşmesinde sitedeki malikler arsa payı açısından 2/3 ile uzlaşma oluşturursa malikler 6306 sayılı Yasaya göre karar almak üzere usulüne uygun toplanırlar; üzerinde anlaşılan inşaat sözleşmesini ve paylaşım planını da ekleyerek ortak karar protokolünü imza altına alırlar.

Müteahhit İle Sözleşme İmzası

Sözleşme müzakerelerinin sonucunda anlaşan malikler müteahhit firma ile noterde veya tapuda sözleşme imzalarlar.

2/3 Kararına Katılmayanlara Çağrı

Ortak karar protokolüne katılmayan veya muhalif kalan bağımsız bölüm maliklerine noter kanalıyla karara katılmaları ve sözleşme imzalamaları konusunda herhangi bir malik ihtar gönderir. Bu ihtarda 15 gün süre tanınır.

Yıkım ve Hisse Satışı

Riskli yapı tespitinin kesinleşmesiyle ilgili belediyece riskli yapı veya blokların tahliyesi ve yıkımı için 60 gün ve ek 30 gün süre verilir. Bu süreler içinde malikler veya anlaşılan firma tarafından riskli yapı veya yapılar yıkılmazsa idare tarafından yıkılır. Bu arada sitede herhangi bir nedenle sözleşme imzalamayan 1/3 kapsamındaki azınlık bağımsız bölüm maliklerinin arsa payı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın il müdürlüğüne veya varsa altyapı ve kentsel dönüşüm müdürlüğü’nce veya yetki alınmışsa ilgili belediyeye sadece karara katılan maliklerin ve hazinenin katılabileceği açık arttırma ile satılır.

Kira/Taşınma Yardımı ve Kredi Başvurusu

Anlaşma ile tahliye edilen binalarda, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı aylık kira yardımı yapar. Bu yardımlardan riskli yapı tespitinden üç ay öncesinden beri o taşınmazda oturan malikler, kiracılar ve sınırlı hak sahipleri yararlanır. Kira yardımı yerine geçici konut veya işyeri tahsisi de yapılabilir. Kira ve taşınma yardımı almayanlar faiz desteği veya kredi kolaylığından yaralanabilirler.

İnşaatın Başlaması, İskan Alınması

İnşaat sözleşmesi tüm bağımsız bölüm maliklerince imzalandıktan sonra müteahhit firma inşaat ruhsatı için başvurur ve inşaata başlar. Yeni Site projeye uygun tamamlandığında , ilgili bağımsız bölümler maliklerine teslim edilir, iskan alınır ve malikler böylece depreme ve doğal afetlere dayanıklı binalarına kavuşmuş olurlar.