Riskli Alanlarda Kentsel Dönüşüm

RİSKLİ ALANLARDA KENTSEL DÖNÜŞÜM

Adım Adım Riskli Alanlarda Kentsel Dönüşüm

İmar Planları Yapımı

Öncelikle il düzeyinde kentsel dönüşüm master planları yapılır. Bu planlarda riskli alanlar belirlenir. İl düzeyinde yapılan kentsel dönüşüm master planları altlık olarak kullanılarak yasal açıdan bağlayıcı olan il imar planları (il çevre düzeni planları) yapılır. Daha sonra bu il imar planları esas alınarak ilçe düzeyinde imar planları yapılır. İl ve ilçe bazında riskli alanlar fonksiyonları yeniden düşünülerek, finansman, yapım sıraları ve önceliğe göre değerlendirilir.

Rezerv Alan Belirleme

Gerekiyorsa il ve ilçe belediyelerince rezerv yapı alanları belirlenerek, riskli alanlardan taşınacak nüfus ile zaman içinde çoğalacak veya göçle gelecek nüfusun yaşaması için konut projelerinin üretimine geçilir.

Riskli Alan İlanı

Belediyeler, malikler veya TOKİ tarafından talep edilen kentsel dönüşüm yapılacak alanlar; Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın uygun bulması ve teklifi üzerine Bakanlar Kurulu’nca riskli alan olarak ilan edilir.

Strateji Belirleme ve Hak Sahiplerinin Tespiti

İlgili kurum (belediye, TOKİ, vb.), öncelikle Çevre ve Şehircilik Bakanlığının Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Genel Müdürlüğünden ve Mekansal Planlama Genel Müdürlüğünden kentsel dönüşümle ilgili teknik bilgileri ve kılavuzları alır. Bu arada riskli alanda bulunan taşınmazların maliklerini, özelliklerini, taşınmazın değerini tespit ettirir ve gerekiyorsa kamulaştırma haritalarını, arsa ve arazi düzenleme planlarını yapar.

Hazırlık Çalışmaları

Her bir kentsel dönüşüm uygulama alanının yeniden yapım işi; finansman, sosyal boyut gibi unsurlar da göz önüne alınarak, riskli alan bütünü veya kısımlar şeklinde (ada veya etaplar) planlanır. Bu planlama sonucu; ya Belediyelerce organizatör firma veya TOKİ tarafından yeniden yapım çalışmaları yapılır veya maliklerce arsaların üzerinde, bulunan bir inşaat şirketince anlaşmalar yoluyla yeniden yapım hazırlık süreci uygulanır.

Yeni Proje Yapımı, Yeni Konut/İşyeri Dağıtım Cetveli ve Maket

Riskli alanda bütün veya kısımlar halindeki yeni proje uygulaması belediye veya TOKİ gibi kamu kurumları eliyle yapılacaksa; bir proje veya kentsel tasarım yapılarak, bunu arsa sahiplerine götürerek, arsa sahipleri ile paylaşım anlaşmaları yapabilir. Dönüşüm yapılacak ada veya etapta uzlaşma sağlayabilmek için mutlaka yeni proje maketi üzerinden hak sahiplerine verilecek konut ve işyerleri gösterilmelidir. Uygulama alanındaki taşınmaz maliklerine öncelikle uygulama alanında yapılacak olan konut ve işyeri vermek üzere sözleşmeler akdedilir. İlgili kurum veya inşaat şirketleri gerekli olması halinde maliklerle paylaşım anlaşması yapmak yerine taşınmazları satın alabilir veya kamulaştırabilir. Bu konuda uygulama alanında yeteri kadar bilgilendirme büroları açılır ve pek çok yöntemle dönüşüm alanında yaşayanlar bilgilendirilir, endişeleri giderilir ve yönlendirilir. Riskli alanda yapılacak projelerin maliklerce yapılması halinde de projeyi üstlenecek inşaat şirketince de benzer yöntem kullanılır.

Dönüşüm Arsasına ilişkin İdari İşler ve 2/3 Kararları

Riskli alanın tamamında veya adalarda oradaki maliklerin bir proje oluşturmasıyla inşaat şirketlerince veya belediye , TOKİ, İller bankası tarafından yürütülecek uygulamalarda parsellerin tevhid edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hasılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine, üzerindeki bina yıkılarak arsa haline gelen taşınmazlarda ilgili kurum tarafından yürütülen uygulamalarda uygulanacak projeye sahip oldukları hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Riskli olarak tespit edilen yapıların birlikte değerlendirilebilmesi için, bu yapıların bulunduğu alanın risksiz olan yapıların bulunduğu alandan ifrazı mümkün ise, ifraz, terk, ihdas ve tapuya tescil işlemleri Altyapı ve Kentsel Dönüşüm Müdürlüğünce veya Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğünce resen yapılır veya yaptırılır.

Arsalarda Kaydırma veya Rezerv Alanda Yapılaşma

Uygulama alanında zeminden kaynaklanan sebeplerle veya herhangi bir afet riskinden dolayı veyahut mevzuata göre yapılaşma hakkının olmamasından dolayı yeni yapı yapılması mümkün değil ise, uygulama alanındaki yapının yerine yapılacak yeni yapı başka bir parselde veya rezerv alanlarda yapılabilir.

2/3 Çoğunluk Yoksa Acele Kamulaştırma veya Varsa Anlaşmayanları Tasfiye

Riskli alanda ada veya etap malikleri, kentsel dönüşüm uygulaması için yapılan tebligatı takip eden 30 gün içinde en az üçte iki çoğunluk ile anlaşma sağlayamaz ise, gerçek kişilerin veya özel hukuk kişilerinin mülkiyetindeki taşınmazlar, Bakanlık, TOKİ veya idare tarafından acele kamulaştırma yapılabilir.

Maliklerce veya ilgili kurumlarca yapılacak projeye muhalif olan hak sahiplerine veya bağımsız bölüm maliklerine noter kanalıyla ada veya etaptaki 2/3 çoğunluk kararına katılmaları, ortak karara katılmaları ve diğer maliklerin imzaladığı inşaat sözleşmesini imzalamaları konusunda bir ihtar gönderilir. Bu ihtarda imzalamayan malike 15 gün süre tanınır.Riskli alanda sözleşme imzalamayan 1/3 kapsamındaki azınlık maliklerin arsa payı, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın il müdürlüğü veya varsa altyapı ve kentsel dönüşüm müdürlüğü’nce veya yetki verilmişse ilgili belediyece sadece karara katılan maliklerin ve hazinenin katılabileceği açık arttırma ile satılır.

Yeni Konutların Kat Mülkiyetinin Hesabı

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı riskli alan veya bir kısmına yönelik proje alanındaki taşınmazların arazi düzenlemelerini, satın alma anlaşmalarını, imar haklarını başka alanlara aktarmayı, menkul değerlere dönüştürme işlemlerini, arsa paylarını belirlemeyi, arsa sahiplerince yapılan anlaşmalar kapsamında kat mülkiyetine göre paylaştırmayı yapar. Eğer riskli alanda risksiz yapı bulunuyor ise bu yapı uygulama dışı bırakılabilir veya anlaşma, satın alma veya kamulaştırma yoluyla projenin içine alınabilir.

İnşaat Yapımı Yöntemi Belirleme

İlgili kurum, riskli alanda kendileri tarafından yapılacak proje için, kendisi inşaatı yapabileceği gibi inşaat ve yatırım şirketleri ile kat veya hasılat paylaşımlı inşaat sözleşmeleri yapabilir.

İnşaatların Yapımı

Konut ve işyerlerinin yeniden yapılması için ilgili belediyeden veya Bakanlıktan ruhsat alınır. İnşaatlara başlanır.

Yeni Konutların/İşyerlerinin Hak Sahiplerine Teslimi

İnşaatlar tamamlandıktan sonra, oradaki hak sahipleriyle yapılan anlaşmalar doğrultusunda ortaya çıkarılan yeni her bir bağımsız bölümün teslimleri hak sahiplerine yapılır ve tapular maliklere dağıtılır.

Hak Sahipleri Dışındaki Kişilere Konut/ İşyeri Dağıtımı

Maliklere dağıtım sonrası ilgili kurumun elinde konut ve işyeri kalırsa, uygulama alanındaki kiracılara, taşınmazları kamulaştırılanlara ve diğer hak sahiplerine konut ve işyeri verilmek üzere sözleşme yapılabilir.