GİRİŞ
Medeni Kanun ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nun hükümlerine göre; eskiyen ve ekonomik ömrünü doldurmuş apartman veya sitelerin yıkılıp yeniden yapılması için tüm bağımsız bölüm maliklerinin oy birliği ile karar alması gerekmektedir.
Ancak bir daire veya dükkân sahibinin karşı çıkması sonucu içinde 50 daire bulunan apartmanın veya pasajın yeniden yaptırılamaması karşısında birçok bilim insanı bu malikin mahkeme kararı ile muvafakatinin/olurunun alınacağını belirtilmektedir. Bilimsel görüşlerin aksine Yargıtay, mahkemenin binanın yıkılıp yeniden inşasına onay vermeyen kötü niyetli malikin yerine geçip muvafakati varmış gibi sayılmasını kabul etmemektedir. Kanun ve Yargıtay kararları nedeniyle bina harap olmadıkça maliklerden biri karşı çıktığında eskiyen binanın yeniden inşası mümkün olamamaktadır.
31 Mayıs 2012 tarihinde yürürlüğe girmiş bulunan 6306 sayılı Kanuna göre; eğer Bakanlık tarafından risk tespiti yapan ve risk raporu veren kuruluş, bina ve site için “ekonomik ömrünü tamamlamış” olduğu konusunda bir rapor verir ve rapor Bakanlıkça onaylanırsa; bu aşamadan sonra eskiyen yapılarda arsa payı sahipleri yeniden yaptırma, müteahhit seçimi, yeni dairelerin büyüklüğü gibi konularda artık üçte iki çoğunlukla karar verilebilmektedir. Bu şekilde ekonomik ömrünü tamamlamış olan apartman veya sitede yeniden yapım için tüm maliklerinin muvafakati aranmamakta, yeniden inşa sadece bir veya iki daire veya dükkân sahibinin karşı çıkmasıyla engellenememektedir.
Böylelikle ülke genelinde kamu sağlığını ve güvenliğini tehdit eden eskimiş, ekonomik açıdan ömrü tükenmiş, hatta depreme karşı da dayanıksız olan binaların yıkılıp yeniden yapılmalarının, yenilenmelerinin önündeki “oybirliği” engeli kaldırılmıştır.
- KAT MÜLKİYETİ KANUNU VE MEDENİ KANUN HÜKÜMLERİ DOĞRULTUSUNDA YENİDEN YAPIM SÜRECİ
- KAT MÜLKİYETİ KANUNU HÜKÜMLERİNE GÖRE;
634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesinde kat mülkiyeti “arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet” olarak tanımlanmıştır. Maddeden de anlaşıldığı üzere kat mülkiyetinin temel öğesi arsa payıdır.
Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir. Bağımsız mülkiyet hakları kurulurken yine Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 5711 sayılı Kanun ile değişik 3. maddesinin 2. fıkrası karşımıza çıkmaktadır. Bu hükme göre; “kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi,
Arsa payı belirlenmesine esas olan; bağımsız bölümlerin değerini saptamada baz alınan tarih ise kat irtifakı veya kat mülkiyetine geçilen tarihtir. Şöyle ki; kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken binanın üst kattaki geniş dairesini satın alan kimsenin arsa payı, zemindeki küçük daireyi satın alan kimsenin arsa payından objektif değeri oranında yüksek olacaktır. Mal sahiplerinin o daireyi somut olayda hangi fiyata aldıklarının ise hiçbir önemi yoktur. Bağımsız bölüm değerinde sonradan meydana gelen değişmeler de dikkate alınmayacaktır.
Kat mülkiyeti kavramına ilişkin bir diğer önemli nokta da aşağıda ayrıntılı olarak açıklanacağı üzere kat mülkiyetinde ortak yerler üzerinde paylı mülkiyetin söz konusu olmasıdır. Her ne kadar Kat Mülkiyeti Kanunu’nda ortak mülkiyet denilmiş olsa da Medeni Kanunumuzun 688 ve devamı maddelerinde el birliği ve paylı olmak üzere iki tür mülkiyet hakkı yaratılmıştır ve kat mülkiyeti de paylı mülkiyet kapsamındadır.
Taşınmazın ortak yerlerinde yapılacak inşaatlarla ilgili olan Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 44. maddesi; “Ana gayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24 üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için:
- a) Kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi;
- b) Ana gayrimenkulün bu inşaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan yeni ilaveler de dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne göre yeniden ve oybirliğiyle tespit edilmesi…;
şarttır ” şeklinde düzenlenmiştir. Bu doğrultuda kat malikleri, oybirliği ile verilen bir karar olmadan ana gayrimenkulün üstüne kat ilavesinde bulunamazlar. Kat ilavesinde bulunmak oy birliğine bağlanmışken, binanın yıkılıp tekrar yapılması da maliklerin oybirliğine bağlı olacaktır.
Kat Mülkiyeti Kanununun 66. maddesinde “toplu yapı” tanımlanmıştır. Klasik kat mülkiyetinin yanı sıra toplu olarak kurulan yapılarda da ortak yerlerde yapılacak inşaat ve onarımlar hükme bağlanmış bulunmaktadır. Bu kapsamda yapılan değişiklikler ise şu şekildedir; “ toplu yapı; bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder” denilmekle kat mülkiyeti sistemi “dikey kat mülkiyeti” ve “toplu yapı kat mülkiyeti ” olarak ikiye ayrılmıştır. Bir parselde zeminde dağılan birden çok yapıyı ifade eden mülkiyet sistemi artık toplu yapı üst başlığında yer alacaktır. Toplu yapı tek parselde kurulabileceği gibi birbirine komşu parsellerde de kurulabilmektedir. Toplu yapı oluşumuna imkân veren birden fazla arazi olmasına rağmen her kat maliki kendi arazisinde kendi parseline göre saptanmış bulunan arsa payına bağlı olacak şekilde bağımsız bölümde mülkiyet hakkı sahibidir.[1] Her kat malikinin bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkı bağımsız bölümün içinde yer aldığı arsaya dayalı olarak hüküm ve sonuç doğuracaktır.
Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan “toplu yapı kat malikleri kurulu” nca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim plânında toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu 69. maddesine göre; yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Yönetim için toplu yapılarda bir yönetim planı hazırlanmalıdır. Bu yönetim planı toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim plânının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesine göre; yönetim planı, ana gayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini; yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer koşulları düzenleyen bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planı bütün kat malikleri ile onların külli ve cüzi haleflerini bağlar.
Eskiyen bina ve sitelerin yeniden yapımı için sebeplerden biri olan “ana yapının harap olması” halinde, Kat Mülkiyeti Kanunu tarafından farklı bir düzenleme getirilmiştir. Kanununun 47. maddesinin 4. fıkrasında, birden ziyade bağımsız bölüm tamamen harap olup da bunlardan birinin yeniden yapılması diğerinin yapılmasına bağlı bulunursa, bağımsız bölümleri harap olan kat maliklerinin bunları yeniden yaptırıp yaptırmayacaklarını, harap olma tarihinden başlayarak altı ay içinde diğer kat maliklerine yazılı olarak bildirmeye mecbur oldukları belirtilmiştir. Bildirmeyenlerin yeniden yaptırmak istemedikleri kabul olunur ve onların arsa payları, değeri karşılığında bölümlerini yeniden yaptırmak isteyenlere öncelikle devredilecektir.
Bu düzenleme ile birden fazla bölümün tamamen harap olması durumunda; bir bağımsız bölümün yeniden yapımının diğerini etkilediği yapılarda oybirliği kuralından ayrılınmıştır. Bu durumda birbirine bağlı yapıların maliklerinin inşaatı projesine göre yeniden tamamlaması veya yaptırması gerekmektedir. Bu konuda bağımsız bölümleri yeniden yaptırmak isteyenler karar topluluğu olarak düzenlenmiştir. Bağımsız bölümlerin harap olması halinde, burayı yeniden yaptırmak isteyenlerin kararı kendisine ulaşınca, diğer malikler bağımsız bölümü yeniden yaptırıp yaptırmamak konusunda altı ay içinde diğer kat maliklerine durumu yazılı olarak bildirmek mükellefiyeti altındadırlar. Bu bildirimde bulunmayanların suskunlukları “bağımsız bölümü yeniden inşa etmek istemedikleri” yönünde irade beyanı olarak kabul edilecektir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 47. maddesinde, bağımsız bölümün yeniden inşasına karşı çıkan maliklere ait kat mülkiyetinin zorunlu olarak diğer maliklere devri düzenlenmiştir. Bağımsız bölümü yeniden yaptırmak istemeyenlerin bağımsız bölümlerinin devri, kat mülkiyetinin devir mecburiyeti konusunda düzenlenen bağımsız bölümün arsa payı değeri karşılığında yapılacaktır. Bu madde hükmü Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesi ile aynı doğrultuda olup birlikte yorumlanmalıdır. Zira 25. maddede de “Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır.” denilmek suretiyle bağımsız bölüm devrinin bedel karşılığı olacağı ve bu bedelin “hükme en yakın tarihteki değer” olacağı söylenmektedir.
Eskimiş, ekonomik ömrünü doldurmuş ancak henüz harap olmamış yapılarda netice olarak Kat Mülkiyeti Kanunu doğrultusunda binanın yeniden inşası 19. ve 44. maddeler doğrultusunda kat maliklerinin oy birliği ve ortak rızası ile olabilecek, böyle bir durumda mahkeme; muvafakati olmayan malik yerine geçip onun yerine karar veremeyecektir. Yargıtay da bu görüştedir: “Dosyadaki bilirkişi raporuna göre ana binanın harap olmadığı anlaşılmış olup, kat karşılığı müteahhide verilmesine razı olmayan malikin rızasının mahkeme kararıyla istihsali için davacılar bu davayı açmışlardır. Mülkiyet hakkı Anayasa teminatı altında olan haklardan olup, bu hakkın kullanılması malike aittir ve mahkeme onun yerine geçerek bu hakkı kullanamaz.”[2] denilmiştir. Başka bir karar ise şöyledir; “Yasanın açıklanan bu hükümleri çerçevesinde tesis olunan kat mülkiyetinin sona ermesi anılan yasanın 46 ve müteakip maddelerinde öngörüldüğü üzere ancak kat maliklerinin tamamının istemesi üzerine kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının silinmesi ya da ana yapının tümünün harap olması durumunda mümkündür. Bunlar dışında kat maliklerinden birisinin istemiyle hakimin, kat maliklerinin iradesi yerine geçerek yapının oturmaya elverişsiz olduğu nedenine dayalı olarak kat mülkiyetinin sona erdirilmesi veya aynı sonucu doğuracak şekilde ( bütün paydaşların onayını gerektirmesine karşın ) binanın yıkılması ve yerine yeni bina inşa edilmesi yolunda karar vermesine yasal olanak bulunmamaktadır. Kat Mülkiyetli binanın dayanıklılık itibariyle yetersiz ve buna bağlı olarak da oturulamaz durumda olduğu iddiasının, imar mevzuatı hükümleri çerçevesinde yetkili idari mercilerce değerlendirilip kullanma izninin iptaline veya ana yapının yıkılmasına gerek olup olmadığının takdiri gerekir.”
Bu düzenlemeler dışında eskiyen binalara ilişkin Kat Mülkiyeti Kanunu’nu zorlayarak farklı dava biçimleri ile binanın yeniden yapılması için çözüm aramak ne yazık ki Yargıtayca kabul edilmemektedir.
Doktrinde ise kat maliklerinin harap olma sonucu kat mülkiyetinin sonra erdirilmesi kararını 4/5 çoğunlukla alabilecekleri ve kararın çok yönlü ve etraflıca kaleme alınmış resmî bilirkişi raporlarına dayandırılması gerektiği; 1/5 oranındaki kat malikinin bu karara katılmama yönünde oluşan iradelerinin, hakkın kötüye kullanılması niteliğinde kabul edilmesi gerektiği, 1/5 oranındaki kart malikinin harap olma sonucu kat mülkiyetinin sona erdirilmesi kararına olumlu irade beyanıyla katılmış sayılmaları hâkimin müdahalesinin istenebileceği yönünde görüş mevcuttur.[3]
Kanaatimizce gerek harap olma sebebiyle, karşı çıkan diğer maliklerin arsa paylarının devredilmesi davası, gerekse 4/5 çoğunlukla kat mülkiyeti sona erdirilerek 1/5’in otomatik rızası için hâkimin müdahalesinin istenmesi iki-üç yıllık yargılamaları ve Yargıtay’ın karar değiştirmesini gerektirdiğinden hızlı sonuç bekleyenleri tatmin etmede son olasılık olarak kullanılmalıdır.
- MEDENİ KANUN HÜKÜMLERİNE GÖRE;
Kat irtifakı kurulmamış veya kat mülkiyeti tapusu olmayan, arsa payı tapularına sahip maliklerin durumu ise Medeni Kanun’un paylı mülkiyet hükümlerine göre incelenmektedir. Doktrinde paylı mülkiyet, “bir eşya üzerindeki mülkiyet hakkının paylı olarak birden çok kişiye ait olması durumu” olarak tanımlanmaktadır.[4] Mülkiyet hakkından doğan, bölünmeye elverişli ve belirli bir oran içinde paydaşlara ait olan yetki ve ödevlerin tümüne pay denir.[5] Tarafların sahip oldukları paylar hem eşya üzerindeki yetki, hâkimiyet ve yükümlülüklerini gösterir, hem de karşılıklı hak ve borçlarını, iç ilişkilerini belirtir. Paylı mülkiyette sadece mülkiyet hakkından doğan hak ve yükümlülükler bölünmüştür, eşyanın eylemli olarak bölünmesi söz konusu değildir.
Medeni Kanun’un 688. maddesinin 2. fıkrasında aksi belirtilmedikçe payların birbirine eşit olacağı belirtilmiştir. Bu durum yasal karine teşkil etmekte olup, çürütmek aksini ileri sürene düşmektedir.
Kat mülkiyeti kapsamındaki taşınmaz mülkiyeti, arsa mülkiyeti ile birlikte değerlendirilir. Medeni Kanun’un 718. maddesinde belirtildiği üzere taşınmaz mülkiyeti kapsamına bu taşınmaz üzerindeki yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girmektedir. Bununla birlikte taşınmaz mülkiyetinde asıl olan arsadır. Kat mülkiyeti ise yapının varlığına bağlı olduğu için geçici bir nitelik arz etmektedir. Arsa üzerindeki paylı mülkiyet ilişkisi, taşınmaz yok olmadığı müddetçe kalıcı olmaya devam edecektir. Buna karşılık ana yapının harap olması halinde yapı üzerindeki kat mülkiyeti sona erecek ve hak sahiplerinin eşya üzerindeki mülkiyeti paylı mülkiyet olacaktır.
Paydaşların eşyanın bütünlüğü yönünden hak ve yetkileri Medeni Kanun’un 689. ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. 690. maddede “her paydaşın olağan yönetim işlerini yapmaya, özellikle küçük onarımları yaptırmaya..” yetkili olduğu belirtilmiştir. Bu işlerde yetkinin kullanılması diğer maliklerin muvafakatine bağlı değildir. Bununla birlikte paydaşların çokluğu tarafından alınacak bir kararla olağan yönetim işleri düzenlenebilir, bu yetki daraltılabilir veya büsbütün kaldırılabilir. Olağanüstü yönetim işleri ise 692. maddenin “Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Paylar üzerinde taşınmaz rehni veya taşınmaz yükü kurulmuşsa, paydaşlar malın tamamını benzer haklarla kayıtlayamazlar” şeklindeki düzenlemesi uyarınca aksi kararlaştırılmadıkça bütün paydaşların muvafakatine bağlıdır. Yargıtay’ın bir kararında; “Türk Medeni Kanunu’nun 692. maddesi uyarınca müşterek bir mülkün kullanım amacının değiştirilmesi veya dava konusu olaydaki gibi bu taşınmazda inşaat yaptırmak işi aksi oybirliği ile kararlaştırılmış olmadıkça bütün paydaşların oybirliği ile verecekleri karara bağlıdır. Sözleşmenin feshi bakımından da paydaşların oybirliği şarttır.”[6] demek suretiyle arsa üzerindeki inşaatın da olağanüstü yönetim işlerinden olduğu ve yine tüm paydaşların oy birliğiyle aksi kararlaştırılmadıkça tüm paydaşların muvafakatinin aranacağını belirtmiştir.[7]
Bu düzenlemeler gereğince, arsa payına dayanan eskiyen bina ve sitelerde yeniden inşaat için, Medeni Kanun’a göre bir malikin karşı çıkması süreci durdurulabilmektedir. Bu kilitlenmeye karşı Medeni Kanun’daki diğer düzenlemelerle çözümler aranmaktadır.
Medeni Kanun’un 696. maddesinde “Kendi tutum ve davranışlarıyla veya malın kullanılmasını bıraktığı ya da fiillerinden sorumlu olduğu kişilerin tutum ve davranışlarıyla diğer paydaşların tamamına veya bir kısmına karşı olan yükümlülüklerini ağır biçimde çiğneyen paydaş, bu yüzden onlar için paylı mülkiyet ilişkisinin devamını çekilmez hâle getirmişse, mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkarılabilir.” denilerek paydaşlıktan çıkarmanın mümkün olduğu belirtilmiştir. Paydaşlıktan çıkarmaya ilişkin karar, malikler tarafından ayrı bir sözleşme ile aksi kararlaştırılmadığı müddetçe pay ve paydaş çoğunluluğuyla alınır.
Pay sahibinin paydaşlıktan çıkarılabilmesi için;
- a) Bir paydaşın tutum ve davranışı ile diğer paydaşların tümüne veya bir kısmına karşı olan yükümlülüklerini ağır surette ihlal etmesi,
- b) Bu davranışı yüzünden müşterek mülkiyet ilişkisinin devamının çekilmez hale gelmesi gerekmektedir.
Paydaşlıktan çıkarma davalarında hâkimin paydaşlıktan çıkarma yönündeki istemi haklı görmesi halinde, çıkarılması istenen paydaşın payını karşılayacak kısmın malın tamamından ayrılabilecek nitelikte olması halinde bu ayırmayı yaparak ayrılan parçanın paydaşlıktan çıkarılana tahsis edilmesine karar verebilir. Malın ayrılmasına imkân bulunmaması halinde ise çıkarılması istenen paydaşın payının kendilerine devrini isteyen paydaşlar bu istemlerini dilekçelerinde belirtmelidirler. Bu halde hâkim davayı kabul ederse uygun bir süre içinde pay değerinin ödenmesine veya tevdiine karar verebilir. Bu yönde bir istem olmaması halinde ise hâkim çıkarılması istenen paydaşın payını başkasına devretmesi için süre verir. Çıkarılması talep edilen paydaşın payını devretmemesi halinde payın açık artırmayla satılmasına karar verir.
Yükümlülüklerin ne zaman ağır surette ihlal edilmiş olacağını, ne zaman paylı mülkiyetin çekilmez hale geldiğini tespit Medeni Kanun’un 2 ve 4. maddeleri ile hakimin takdirine bırakılmıştır. Bu durumun ortaya çıkmasında paydaşlıktan çıkarılması istenen paydaşın kusuru aranmamıştır. Paydaşlar, bir paydaşı doğrudan doğruya paydaşlıktan çıkaramazlar. Bunun için ilgili paydaşa karşı bir dava (paydaşlıktan çıkarma davası) açmaları gerekir.
Ne yazık ki, arsa payı ile mülkiyet düzenlenmiş olan eskiyen bazı bina ve sitelerin yeniden yapılması için Medeni Kanun’un 696. maddesindeki paydaşlıktan çıkarma düzenlemesinin kullanımı Yargıtayca engellenmiştir. Yargıtay konuyla ilgili bir kararında “Davalının diğer paydaşlarla birlikte kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmaması yasanın anladığı anlamda hissedarlara karşı yükümlülüklerini ağır surette ihlal ettiği anlamına gelmez.” demiştir.
Yargıtay paydaşlıktan çıkarılması istenen paydaşın inşaat sözleşmesi yapmaya yanaşmaması paydaşlıktan çıkarılması için tek başına geçerli bir sebep olarak kabul etmemektedir.
Bu düzenlemeler göstermektedir ki; gerek kat mülkiyetine geçilmiş yapılardaki bağımsız bölüm maliklerinin, gerekse kaçak inşaat veya iskân alınmaması sebebiyle arsa payı şeklinde ilgili daire veya dükkânlara malik olanların eskiyen yapıyı yeniden yaptırmak için oybirliği ilk yoldur.
Oybirliği sağlanamıyorsa; Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 47. maddesine ve Medeni Kanun’un 696. maddesine dayanarak açılacak olan karşı çıkan malikin arsa payının devri veya onu paydaşlıktan çıkarma davaları bilimsel çevrelerce uygulanabilir bulunmakla beraber maalesef Yargıtay tarafından henüz kabul edilmemektedir.
Türkiye için depremle yaşama zorunluluğu karşısında, eskiyen apartman ve sitelerin oybirliği olmadan yıkılıp yeniden yapılması için; Kat Mülkiyeti Kanunu veya Medeni Kanunda değişiklikler tartışılırken 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun bu sorunu çözmüştür.
- KENTSEL DÖNÜŞÜM KAPSAMINDA AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN DOĞRULTUSUNDA YENİDEN YAPIM SÜRECİ
31 Mayıs 2012 tarihinde 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe girmiş bulunmaktadır. Kanun madde 2’de tanımlanmış olan riskli alanlarda ve riskli yapılara uygulanmaktadır. Kanuna göre riskli alan zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle mal ve can kaybına yol açma riski taşıyan, Bakanlık veya İdare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı’nın görüşü de alınarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca kararlaştırılan alanı ifade etmektedir. Kanun, afet sebebiyle yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıyan yapıların yanı sıra “ekonomik ömrünü tamamlamış olan” yapıları da “riskli yapı” adı altında kapsamına almıştır. Böylece eskiyen ve ekonomik ömrünü tamamlamış apartmanlar ve sitelere bu Kanun kapsamında üçte iki arsa payı ile yıkılıp yeniden yapılma ve diğer inşai kararları alabilme olanağı sağlanmıştır.
Riskli yapılar;
- a) Bakanlıkça,
- b) İdarece,
- c) Bakanlıkça lisanslandırılan,
1) Kamu kurum ve kuruluşları,
2) Üniversiteler,
3) Sermayesinin en az yüzde kırkı kamu kurum ve kuruluşlarına ait olan şirketler,
4) Depremden korunma, deprem zararlarının azaltılması ve deprem mühendisliğinin gelişmesine katkıda bulunmak gibi konularda faaliyet gösteren sivil toplum kuruluşları,
5) 29/6/2001 tarihli ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanuna göre Bakanlıktan izin belgesi almış yapı denetimi kuruluşları ile laboratuvar kuruluşları,
6) 27/1/1954 tarihli ve 6235 sayılı Türk Mühendis ve Mimar Odaları Birliği Kanunu uyarınca, inşaat, jeoloji ve jeofizik mühendisleri odalarına büro tescilini yaptırmış kurum ve kuruluşlar,
tarafından tespit edilir.
Riskli yapılar, Ek-2’de yer alan Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslara göre tespit edilir. Riskli yapı tespiti; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan yapılar ile hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılar hakkında yapılır. İnşaat halinde olup ikamet edilmeyen yapılar ile metruk olması veya bir kısmının yıkılması sebepleriyle yapı bütünlüğü bozulmuş olan yapılar riskli yapı tespitine konu edilmez.
Öncelikle yapı malikleri veya kanunî temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere yaptırılır. Maliklerce yapılacak riskli yapı tespiti talebi, tapu belgesinin ve kimlik belgesinin fotokopisi ile yapılır.23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmadığı için arsa paylı tapu var ise, arsa üzerinde fiilen bulunan yapının riskli yapı tespiti, yapının sahibi olan arsa payı sahibince yaptırılır. Arsa üzerindeki yapının başkasına ait olması ve bunun da tapu kütüğünde belirtilmiş olması halinde, riskli yapı tespiti lehine şerh olan tarafça yaptırılır.
İtiraz üzerine yeniden rapor tanzim edilmesi gereken haller ve raporun gerçeğe aykırı düzenlendiğinin tespit edilmesi halleri hariç olmak üzere, her yapı için sadece bir adet riskli yapı tespiti raporu düzenlenebilir. Lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar riskli yapı tespit talebi üzerine, o yapı hakkında daha önce riskli yapı tespit raporu düzenlenip düzenlenmediğini elektronik yazılım sistemi üzerinden kontrol eder. Elektronik yazılım sistemi üzerinden yapı kaydı oluşturulduktan sonra iki ay içerisinde riskli yapı tespitinin yapılmaması halinde oluşturulan yapı kaydı elektronik yazılım sisteminden silinir. Riskli yapı tespit raporunda, tespite konu binanın Ulusal Adres Veri Tabanında belirtilen adresinin ve bina kodunun yer alması zorunludur.
Riskli yapı tespitine ilişkin raporların bir örneği, tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde, tespiti yapan İdarece veya lisanslandırılmış kurum veya kuruluşça, tespite konu yapının bulunduğu ildeki Müdürlüğe gönderilir. Raporlar Bakanlıkça belirlenen usul ve esaslar çerçevesinde Müdürlükçe incelenir ve herhangi bir eksiklik tespit edilmesi halinde gerekli düzeltmeler yapılmak üzere raporu düzenleyen kurum veya kuruluşa iade edilir. Yapılan incelemede raporlarda herhangi bir eksiklik yok ise, riskli yapılar, Müdürlükçe en geç on iş günü içinde, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere, ilgili tapu müdürlüğüne bildirir. Müdürlükçe veya riskli yapı tespitine karşı yapılan itirazı inceleyen teknik heyetçe, riskli yapı tespit raporunda tespit edilen eksikliklerin tamamının, raporu düzenleyen kurum veya kuruluşa bildirildiği tarihten itibaren otuz gün içinde düzeltilmesi ve raporun Müdürlüğe sunulması zorunludur.
İlgili tapu müdürlüğünce, tapu kütüğüne işlenen belirtmeler, riskli yapı tespitine karşı tebligat tarihinden itibaren onbeş gün içinde riskli yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe itiraz edilebileceği, aksi takdirde İdarece verilecek süre içinde riskli yapının yıktırılması gerektiği de belirtilmek suretiyle, aynî ve şahsî hak sahiplerine11/2/1959 tarihli ve 7201 sayılı Tebligat Kanununa göre tebliğ edilir.
Altmış günden az olmamak üzere süre verilerek riskli yapıların yıktırılması yapı maliklerinden istenilir. Maliklere yapılacak tebligatta, riskli yapıyı kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi kullananlara tahliye için malik tarafından bildirim yapılması gerektiği belirtilir.
Eskiyen bina ve sitelerin 6306 sayılı Kanun doğrultusunda önlerinde bulunan yıkılıp yeniden yapım sürecini şöyle özetleyebiliriz: Bakanlık onay yazısının tebliğinden sonra, yaklaşık 60 gün içinde bina maliklerinin en az 2/3 çoğunluğu ile Bina Ortak Karar Protokolü imzalanır. Bina Ortak Karar Protokolü bağlı bulunulan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı il kentsel dönüşüm müdürlüğüne sunulur. Bu protokolde riskli yapının yıkımı kararı alınır. Ortak Karar Protokolünde binanın yıkılmasının nasıl olacağı, arsa paylarına karşılık yeni inşaatta nasıl paylaşım yapılacağı, inşaatın nasıl yapılacağı, yüklenici ile paylaşımının nasıl yapılacağı, yeniden inşaatı için Bakanlık onayı ile kentsel dönüşüm kredisinden yararlanılması gibi ilke kararları ve konular da yer alır.
6306 sayılı Kanunun 6. maddesine göre; bina yıkıldıktan sonra maliklerin veya Bakanlığın talebi ile kat irtifakı ve kat mülkiyeti kaldırılır, arsa payları malikleri adına kaydedilir. Maliklerle müteahhidin veya inşaat şirketinin yaptığı anlaşma doğrultusunda ayrılma, birleştirme ve arazi düzenlemesi yapılır.
Ortak Karar Protokolüne katılmayan üçte bir bağımsız bölümlere ilişkin arsa payları, Bakanlığın belirleyeceği rayiç bedelden az olmaması şartıyla diğer kat maliklerine ( 2/3 çoğunluk sağlayan ) açık arttırma yoluyla satılır. Taşınmazın değeri belirlenirken taşınmazın sınırı, yüzölçümü ve cinsini gösteren harita veya kroki yapılır veya hizmet alınan kuruluşa yaptırılır. Bu 1/3 lük payın, diğer 2/3 oranında hissedar olan kat maliklerince alınmaması halinde bu hisse Maliye Hazinesi tarafından bedeli ödenerek satın alınır.
Ekonomik ömrünü tamamladığı risk tespit kuruluşları tarafından tespit edilen ve onaylanan eskiyen bina ve sitelerde bakanlığın verdiği 30 günlük süre içinde 2/3 oranındaki kat malikinin anlaşma sağlayamaması halinde, Bakanlık arsayı acele kamulaştırma kapsamına alarak kamulaştırılacaktır. Bu nedenle eskiyen apartman ve sitelerde malikler önce kendi aralarında Medeni Kanun ve Kat Mülkiyeti hükümleri doğrultusunda uzlaşma yöntemi uzmanlarından yararlanarak oybirliği ile anlaşmaya çalışmalıdırlar. Eğer makul bir süre geçmesine rağmen oybirliği sağlanamıyorsa ve en az üçte iki çoğunluk her konuda anlaşmışlarsa o zaman bina veya sitelerinin ekonomik ömrünü tamamladığına inanıyorlarsa risk tespit kuruluşuna başvurarak eskimeyi tespit ettirmeleri ve oybirliği yönteminden 2/3 çoğunluk yöntemine geçmeleri gerekmektedir. Eğer binada üçte iki çoğunluk sağlayamama riski varsa, risk tespit kuruluşuna başvurulması halinde ve binanın veya binaların ekonomik ömrünün tamamlandığının tespiti halinde bina ve sitenin Bakanlık veya belediyelerce kamulaştırılması olasılığı da bulunmaktadır.
Diğer yandan, riskli yapının yıktırılması yerine güçlendirilmesinin istenilmesi durumunda riskli yapının yıktırılması için ikinci fıkra uyarınca maliklere verilen süreler içerisinde; maliklerce, güçlendirmenin teknik olarak mümkün olduğunun tespit ettirilmesi, Kat Mülkiyeti Kanununun 19 uncu maddesinin ikinci fıkrasında belirtilen şekilde güçlendirme kararı alınması, güçlendirme projesinin hazırlatılması ve imar mevzuatı çerçevesinde ruhsat alınması gerekir. Güçlendirme işi, yapılacak güçlendirmenin mahiyetine göre ruhsatı veren idare tarafından belirlenecek süre içerisinde tamamlandıktan sonra tapu kaydındaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması için Müdürlüğe başvurulur
Kentsel dönüşüm, daire sahiplerine ve müteahhitlere kira yardımı, inşaat kredisi ve faiz desteği gibi ek olanaklar da vermektedir. 6306 sayılı Kanun madde 6/3’te anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan yapıların maliklerine ve malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı olan veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıl ikamet ettiği veya bunlarda işyeri bulunduğu tespit edilenlere konut, işyeri, arsa veya dönüşüm projeler özel hesabından kredi faiz desteği veya mülkiyet ya da sınırlı ayni hak sağlayan ve usul ve esasları Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından belirlenen konut sertifikası verilebilecektir.
Bu düzenlemeler kapsamında 6306 sayılı Kanun; depremde yıkılacak veya ağır hasar görecek olan riskli yapıların yanı sıra, eskiyen-ekonomik ömrünü tamamlamış apartman ve siteleri de kapsam içine alması ile kaçırılmayacak bir fırsat sunmuştur, böylece eskiyen bina veya siteler eğer oybirliği sağlayamazlarsa, arsa paylarının üçte iki çoğunluğu ile yeniden yapılma ve kentsel dönüşüme katılma olanağı bulmuştur.
[1] Sabâ ÖZMEN – Hafize KIR, Kat Mülkiyeti Kanunu Değişiklikleri Şerhi ve Eleştirisi (5711/5912 sayılı Kanunlar), 2012, İstanbul, s. 125
[2] Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 18.12.1995 tarihli 1995/12158 E. 1995/12861K. sayılı kararı
[3] Sabâ ÖZMEN – Hafize KIR, a.g.e, s. 115
[4] OĞUZMAN / SELİÇİ, Eşya Hukuku, İstanbul, 1997, s. 239
[5] Mustafa Reşit KARAHASAN, Mülkiyet ve Kat Mülkiyeti Hukuku, İstanbul, 1999, I. Cilt, s.92
[6] Yargıtay 15. Hukuk Dairesi T. 28.3.2008 tarihli 672 E. 1965 K.sayılı kararı
[7] Aynı doğrultuda; Yargıtay 1. HD 8/9/1985 tarihli 8936 E. 9363 K. sayılı kararı