Eskiyen, ekonomik ömrünü doldurmuş apartman ve sitelerde yeniden inşaat (yenileme) süreci ve ilgili yasal düzenlemeler

 

GİRİŞ

Medeni Kanun ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nun hükümlerine göre; eskiyen ve ekonomik ömrünü doldurmuş apartman veya sitelerin yıkılıp yeniden yapılması için tüm bağımsız bölüm maliklerinin oy birliği ile karar alması gerekmektedir.

Ancak bir daire veya dükkân sahibinin karşı çıkması sonucu içinde 50 daire bulunan apartmanın veya pasajın yeniden yaptırılamaması karşısında birçok bilim insanı bu malikin mahkeme kararı ile muvafakatinin/olurunun alınacağını belirtilmektedir. Bilimsel görüşlerin aksine Yargıtay, mahkemenin binanın yıkılıp yeniden inşasına onay vermeyen kötü niyetli malikin yerine geçip muvafakati varmış gibi sayılmasını kabul etmemektedir. Kanun ve Yargıtay kararları nedeniyle bina harap olmadıkça maliklerden biri karşı çıktığında eskiyen binanın yeniden inşası mümkün olamamaktadır.

31 Mayıs 2012 tarihinde yürürlüğe girmiş bulunan 6306 sayılı Kanuna göre; eğer Bakanlık tarafından risk tespiti yapan ve risk raporu veren kuruluş, bina ve site için “ekonomik ömrünü tamamlamış” olduğu konusunda bir rapor verir ve rapor Bakanlıkça onaylanırsa; bu aşamadan sonra eskiyen yapılarda arsa payı sahipleri yeniden yaptırma, müteahhit seçimi, yeni dairelerin büyüklüğü gibi konularda artık üçte iki çoğunlukla karar verilebilmektedir. Bu şekilde ekonomik ömrünü tamamlamış olan apartman veya sitede yeniden yapım için tüm maliklerinin muvafakati aranmamakta, yeniden inşa sadece bir veya iki daire veya dükkân sahibinin karşı çıkmasıyla engellenememektedir.

Böylelikle ülke genelinde kamu sağlığını ve güvenliğini tehdit eden eskimiş, ekonomik açıdan ömrü tükenmiş, hatta depreme karşı da dayanıksız olan binaların yıkılıp yeniden yapılmalarının, yenilenmelerinin önündeki “oybirliği” engeli kaldırılmıştır.

A. KAT MÜLKİYETİ KANUNU VE MEDENİ KANUN HÜKÜMLERİ DOĞRULTUSUNDA YENİDEN YAPIM SÜRECİ

a. KAT MÜLKİYETİ KANUNU HÜKÜMLERİNE GÖRE;

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesinde kat mülkiyeti “arsa payı ve ana gayrimenkuldeki ortak yerlerle bağlantılı özel bir mülkiyet” olarak tanımlanmıştır. Maddeden de anlaşıldığı üzere kat mülkiyetinin temel öğesi arsa payıdır.

Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkân, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir. Bağımsız mülkiyet hakları kurulurken yine Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 5711 sayılı Kanun ile değişik 3. maddesinin 2. fıkrası karşımıza çıkmaktadır. Bu hükme göre; “kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi,

Arsa payı belirlenmesine esas olan; bağımsız bölümlerin değerini saptamada baz alınan tarih ise kat irtifakı veya kat mülkiyetine geçilen tarihtir. Şöyle ki; kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulurken binanın üst kattaki geniş dairesini satın alan kimsenin arsa payı, zemindeki küçük daireyi satın alan kimsenin arsa payından objektif değeri oranında yüksek olacaktır. Mal sahiplerinin o daireyi somut olayda hangi fiyata aldıklarının ise hiçbir önemi yoktur. Bağımsız bölüm değerinde sonradan meydana gelen değişmeler de dikkate alınmayacaktır.

Kat mülkiyeti kavramına ilişkin bir diğer önemli nokta da aşağıda ayrıntılı olarak açıklanacağı üzere kat mülkiyetinde ortak yerler üzerinde  paylı mülkiyetin söz konusu  olmasıdır. Her ne kadar Kat Mülkiyeti Kanunu’nda ortak mülkiyet denilmiş olsa da Medeni Kanunumuzun 688 ve devamı maddelerinde el birliği ve paylı olmak üzere iki tür mülkiyet hakkı yaratılmıştır ve kat mülkiyeti de paylı mülkiyet kapsamındadır.

Taşınmazın ortak yerlerinde yapılacak inşaatlarla ilgili olan Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 44. maddesi; “Ana gayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24 üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için:

    a) Kat malikleri kurulunun buna oybirliğiyle karar vermesi;

    b) Ana gayrimenkulün bu inşaattan sonra alacağı duruma göre, yapılan yeni ilaveler de dahil olmak üzere bütün bağımsız bölümlerine tahsis olunacak arsa paylarının, usulüne göre yeniden ve oybirliğiyle tespit edilmesi…;

    şarttır ” şeklinde düzenlenmiştir. Bu doğrultuda kat malikleri, oybirliği ile verilen bir karar olmadan ana gayrimenkulün üstüne kat ilavesinde bulunamazlar. Kat ilavesinde bulunmak oy birliğine bağlanmışken, binanın yıkılıp tekrar yapılması da maliklerin oybirliğine bağlı olacaktır.

Kat Mülkiyeti Kanununun 66. maddesinde “toplu yapı” tanımlanmıştır. Klasik kat mülkiyetinin yanı sıra toplu olarak kurulan yapılarda da ortak yerlerde yapılacak inşaat ve onarımlar hükme bağlanmış bulunmaktadır. Bu kapsamda yapılan değişiklikler ise şu şekildedir; “ toplu yapı; bir veya birden çok imar parseli üzerinde, belli bir onaylı yerleşim plânına göre yapılmış veya yapılacak, alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri, sosyal tesis ve hizmetler ile bunların yönetimi bakımından birbirleriyle bağlantılı birden çok yapıyı ifade eder” denilmekle kat mülkiyeti sistemi “dikey kat mülkiyeti” ve “toplu yapı kat mülkiyeti ” olarak ikiye ayrılmıştır. Bir parselde zeminde dağılan birden çok yapıyı ifade eden mülkiyet sistemi artık toplu yapı üst başlığında yer alacaktır. Toplu yapı tek parselde kurulabileceği gibi birbirine komşu parsellerde de kurulabilmektedir. Toplu yapı oluşumuna imkân veren birden fazla arazi olmasına rağmen her kat maliki kendi arazisinde kendi parseline göre saptanmış bulunan arsa payına bağlı olacak şekilde bağımsız bölümde mülkiyet hakkı sahibidir.[1] Her kat malikinin bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyet hakkı bağımsız bölümün içinde yer aldığı arsaya dayalı olarak hüküm ve sonuç doğuracaktır.

Toplu yapı kapsamındaki ortak yapı, yer ve tesisler, bu kapsamda yer alan bağımsız bölüm maliklerinden oluşan “toplu yapı kat malikleri kurulu” nca yönetilir ve yönetim tarzı, kanunların emredici hükümleri saklı kalmak şartıyla, bu kurul tarafından kararlaştırılır. Bu yetki, yönetim plânında toplu yapı temsilciler kuruluna verilebilir. Kat Mülkiyeti Kanunu 69. maddesine göre; yönetim plânında başka türlü düzenlenmemişse, toplu yapı temsilciler kurulu, blok yapılarda her blokta bulunan bağımsız bölüm maliklerince seçilen blok yöneticileri ve blok niteliğinde olmayan yapıların bağımsız bölüm maliklerince seçilen temsilcilerden oluşur. Yönetim için toplu yapılarda bir yönetim planı hazırlanmalıdır. Bu yönetim planı toplu yapı kapsamındaki bütün kat maliklerini bağlar. Yönetim plânının değiştirilebilmesi için, toplu yapı temsilciler kurulu üyelerinin temsil ettikleri bağımsız bölümlerin tamsayısının beşte dördünün oyu şarttır.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesine göre; yönetim planı, ana gayrimenkulün yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini; yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer koşulları düzenleyen bir sözleşme hükmündedir. Yönetim planı bütün kat malikleri ile onların külli ve cüzi haleflerini bağlar.

Eskiyen bina ve sitelerin yeniden yapımı için sebeplerden biri olan “ana yapının harap olması” halinde, Kat Mülkiyeti Kanunu tarafından farklı bir düzenleme getirilmiştir. Kanununun 47. maddesinin 4. fıkrasında, birden ziyade bağımsız bölüm tamamen harap olup da bunlardan birinin yeniden yapılması diğerinin yapılmasına bağlı bulunursa, bağımsız bölümleri harap olan kat maliklerinin bunları yeniden yaptırıp yaptırmayacaklarını, harap olma tarihinden başlayarak altı ay içinde diğer kat maliklerine yazılı olarak bildirmeye mecbur oldukları belirtilmiştir. Bildirmeyenlerin yeniden yaptırmak istemedikleri kabul olunur ve onların arsa payları, değeri karşılığında bölümlerini yeniden yaptırmak isteyenlere öncelikle devredilecektir.

Bu düzenleme ile birden fazla bölümün tamamen harap olması durumunda; bir bağımsız bölümün yeniden yapımının diğerini etkilediği yapılarda oybirliği kuralından ayrılınmıştır. Bu durumda birbirine bağlı yapıların maliklerinin inşaatı projesine göre yeniden tamamlaması veya yaptırması gerekmektedir. Bu konuda bağımsız bölümleri yeniden yaptırmak isteyenler karar topluluğu olarak düzenlenmiştir. Bağımsız bölümlerin harap olması halinde, burayı yeniden yaptırmak isteyenlerin kararı kendisine ulaşınca, diğer malikler bağımsız bölümü yeniden yaptırıp yaptırmamak konusunda altı ay içinde diğer kat maliklerine durumu yazılı olarak bildirmek mükellefiyeti altındadırlar. Bu bildirimde bulunmayanların suskunlukları “bağımsız bölümü yeniden inşa etmek istemedikleri” yönünde irade beyanı olarak kabul edilecektir.

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 47. maddesinde, bağımsız bölümün yeniden inşasına karşı çıkan maliklere ait kat mülkiyetinin zorunlu olarak diğer maliklere devri düzenlenmiştir. Bağımsız bölümü yeniden yaptırmak istemeyenlerin bağımsız bölümlerinin devri, kat mülkiyetinin devir mecburiyeti konusunda düzenlenen bağımsız bölümün arsa payı değeri karşılığında yapılacaktır. Bu madde hükmü Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 25. maddesi ile aynı doğrultuda olup birlikte yorumlanmalıdır. Zira 25. maddede de “Bu gibi bir kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır.” denilmek suretiyle bağımsız bölüm devrinin bedel karşılığı olacağı ve bu bedelin “hükme en yakın tarihteki değer” olacağı söylenmektedir.

Eskimiş, ekonomik ömrünü doldurmuş ancak henüz harap olmamış yapılarda netice olarak Kat Mülkiyeti Kanunu doğrultusunda binanın yeniden inşası 19. ve 44. maddeler doğrultusunda kat maliklerinin oy birliği ve ortak rızası ile olabilecek, böyle bir durumda mahkeme; muvafakati olmayan malik yerine geçip onun yerine karar veremeyecektir. Yargıtay da bu görüştedir: “Dosyadaki bilirkişi raporuna göre ana binanın harap olmadığı anlaşılmış olup, kat karşılığı müteahhide verilmesine razı olmayan malikin rızasının mahkeme kararıyla istihsali için davacılar bu davayı açmışlardır. Mülkiyet hakkı Anayasa teminatı altında olan haklardan olup, bu hakkın kullanılması malike aittir ve mahkeme onun yerine geçerek bu hakkı kullanamaz.”[2] denilmiştir. Başka bir karar ise şöyledir; “Yasanın açıklanan bu hükümleri çerçevesinde tesis olunan kat mülkiyetinin sona ermesi anılan yasanın 46 ve müteakip maddelerinde öngörüldüğü üzere ancak kat maliklerinin tamamının istemesi üzerine kat mülkiyeti kütüğündeki sicil kaydının silinmesi ya da ana yapının tümünün harap olması durumunda mümkündür. Bunlar dışında kat maliklerinden birisinin istemiyle hakimin, kat maliklerinin iradesi yerine geçerek yapının oturmaya elverişsiz olduğu nedenine dayalı olarak kat mülkiyetinin sona erdirilmesi veya aynı sonucu doğuracak şekilde ( bütün paydaşların onayını gerektirmesine karşın ) binanın yıkılması ve yerine yeni bina inşa edilmesi yolunda karar vermesine yasal olanak bulunmamaktadır. Kat Mülkiyetli binanın dayanıklılık itibariyle yetersiz ve buna bağlı olarak da oturulamaz durumda olduğu iddiasının, imar mevzuatı hükümleri çerçevesinde yetkili idari mercilerce değerlendirilip kullanma izninin iptaline veya ana yapının yıkılmasına gerek olup olmadığının takdiri gerekir.”

Bu düzenlemeler dışında eskiyen binalara ilişkin Kat Mülkiyeti Kanunu’nu zorlayarak farklı dava biçimleri ile binanın yeniden yapılması için çözüm aramak ne yazık ki Yargıtayca kabul edilmemektedir.

Doktrinde ise kat maliklerinin harap olma sonucu kat mülkiyetinin sonra erdirilmesi kararını 4/5 çoğunlukla alabilecekleri ve kararın çok yönlü ve etraflıca kaleme alınmış resmî bilirkişi raporlarına dayandırılması gerektiği; 1/5 oranındaki kat malikinin bu karara katılmama yönünde oluşan iradelerinin, hakkın kötüye kullanılması niteliğinde kabul edilmesi gerektiği, 1/5 oranındaki kart malikinin harap olma sonucu kat mülkiyetinin sona erdirilmesi kararına olumlu irade beyanıyla katılmış sayılmaları hâkimin müdahalesinin istenebileceği yönünde görüş mevcuttur.[3]

Kanaatimizce gerek harap olma sebebiyle, karşı çıkan diğer maliklerin arsa paylarının devredilmesi davası, gerekse 4/5 çoğunlukla kat mülkiyeti sona erdirilerek 1/5’in otomatik rızası için hâkimin müdahalesinin istenmesi iki-üç yıllık yargılamaları ve Yargıtay’ın karar değiştirmesini gerektirdiğinden hızlı sonuç bekleyenleri tatmin etmede son olasılık olarak kullanılmalıdır.

b.  MEDENİ KANUN HÜKÜMLERİNE GÖRE;

Kat irtifakı kurulmamış veya kat mülkiyeti tapusu olmayan, arsa payı tapularına sahip maliklerin durumu ise Medeni Kanun’un paylı mülkiyet hükümlerine göre incelenmektedir. Doktrinde paylı mülkiyet, “bir eşya üzerindeki mülkiyet hakkının paylı olarak birden çok kişiye ait olması durumu” olarak tanımlanmaktadır.[4] Mülkiyet hakkından doğan, bölünmeye elverişli ve belirli bir oran içinde paydaşlara ait olan yetki ve ödevlerin tümüne pay denir.[5] Tarafların sahip oldukları paylar hem eşya üzerindeki yetki, hâkimiyet ve yükümlülüklerini gösterir, hem de karşılıklı hak ve borçlarını, iç ilişkilerini belirtir. Paylı mülkiyette sadece mülkiyet hakkından doğan hak ve yükümlülükler bölünmüştür, eşyanın eylemli olarak bölünmesi söz konusu değildir.

Medeni Kanun’un 688. maddesinin 2. fıkrasında aksi belirtilmedikçe payların birbirine eşit olacağı belirtilmiştir. Bu durum yasal karine teşkil etmekte olup, çürütmek aksini ileri sürene düşmektedir.

Kat mülkiyeti kapsamındaki taşınmaz mülkiyeti, arsa mülkiyeti ile birlikte değerlendirilir. Medeni Kanun’un 718. maddesinde belirtildiği üzere taşınmaz mülkiyeti kapsamına bu taşınmaz üzerindeki yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girmektedir. Bununla birlikte taşınmaz mülkiyetinde asıl olan arsadır. Kat mülkiyeti ise yapının varlığına bağlı olduğu için geçici bir nitelik arz etmektedir. Arsa üzerindeki paylı mülkiyet ilişkisi, taşınmaz yok olmadığı müddetçe kalıcı olmaya devam edecektir. Buna karşılık ana yapının harap olması halinde yapı üzerindeki kat mülkiyeti sona erecek ve hak sahiplerinin eşya üzerindeki mülkiyeti paylı mülkiyet olacaktır.

Paydaşların eşyanın bütünlüğü yönünden hak ve yetkileri Medeni Kanun’un 689. ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. 690. maddede “her paydaşın olağan yönetim işlerini yapmaya, özellikle küçük onarımları yaptırmaya..” yetkili olduğu belirtilmiştir. Bu işlerde yetkinin kullanılması diğer maliklerin muvafakatine bağlı değildir. Bununla birlikte paydaşların çokluğu tarafından alınacak bir kararla olağan yönetim işleri düzenlenebilir, bu yetki daraltılabilir veya büsbütün kaldırılabilir. Olağanüstü yönetim işleri ise 692. maddenin “Paylı malın özgülendiği amacın değiştirilmesi, korumanın veya olağan şekilde kullanmanın gerekli kıldığı ölçüyü aşan yapı işlerine girişilmesi veya paylı malın tamamı üzerinde tasarruf işlemlerinin yapılması, oybirliğiyle aksi kararlaştırılmış olmadıkça, bütün paydaşların kabulüne bağlıdır. Paylar üzerinde taşınmaz rehni veya taşınmaz yükü kurulmuşsa, paydaşlar malın tamamını benzer haklarla kayıtlayamazlar” şeklindeki düzenlemesi uyarınca aksi kararlaştırılmadıkça bütün paydaşların muvafakatine bağlıdır. Yargıtay’ın bir kararında; “Türk Medeni Kanunu’nun 692. maddesi uyarınca müşterek bir mülkün kullanım amacının değiştirilmesi veya dava konusu olaydaki gibi bu taşınmazda inşaat yaptırmak işi aksi oybirliği ile kararlaştırılmış olmadıkça bütün paydaşların oybirliği ile verecekleri karara bağlıdır. Sözleşmenin feshi bakımından da paydaşların oybirliği şarttır.”[6] demek suretiyle arsa üzerindeki inşaatın da olağanüstü yönetim işlerinden olduğu ve yine tüm paydaşların oy birliğiyle aksi kararlaştırılmadıkça tüm paydaşların muvafakatinin aranacağını belirtmiştir.[7]

Bu düzenlemeler gereğince, arsa payına dayanan eskiyen bina ve sitelerde yeniden inşaat için, Medeni Kanun’a göre bir malikin karşı çıkması süreci durdurulabilmektedir. Bu kilitlenmeye karşı Medeni Kanun’daki diğer düzenlemelerle çözümler aranmaktadır.

Medeni Kanun’un 696. maddesinde “Kendi tutum ve davranışlarıyla veya malın kullanılmasını bıraktığı ya da fiillerinden sorumlu olduğu kişilerin tutum ve davranışlarıyla diğer paydaşların tamamına veya bir kısmına karşı olan yükümlülüklerini ağır biçimde çiğneyen paydaş, bu yüzden onlar için paylı mülkiyet ilişkisinin devamını çekilmez hâle getirmişse, mahkeme kararıyla paydaşlıktan çıkarılabilir.” denilerek paydaşlıktan çıkarmanın mümkün olduğu belirtilmiştir. Paydaşlıktan çıkarmaya ilişkin karar, malikler tarafından ayrı bir sözleşme ile aksi kararlaştırılmadığı müddetçe pay ve paydaş çoğunluluğuyla alınır.

Pay sahibinin paydaşlıktan çıkarılabilmesi için;

a) Bir paydaşın tutum ve davranışı ile diğer paydaşların tümüne veya bir kısmına karşı olan yükümlülüklerini ağır surette ihlal etmesi,

b) Bu davranışı yüzünden müşterek mülkiyet ilişkisinin devamının çekilmez hale gelmesi gerekmektedir.

Paydaşlıktan çıkarma davalarında hâkimin paydaşlıktan çıkarma yönündeki istemi haklı görmesi halinde, çıkarılması istenen paydaşın payını karşılayacak kısmın malın tamamından ayrılabilecek nitelikte olması halinde bu ayırmayı yaparak ayrılan parçanın paydaşlıktan çıkarılana tahsis edilmesine karar verebilir. Malın ayrılmasına imkân bulunmaması halinde ise çıkarılması istenen paydaşın payının kendilerine devrini isteyen paydaşlar bu istemlerini dilekçelerinde belirtmelidirler. Bu halde hâkim davayı kabul ederse uygun bir süre içinde pay değerinin ödenmesine veya tevdiine karar verebilir. Bu yönde bir istem olmaması halinde ise hâkim çıkarılması istenen paydaşın payını başkasına devretmesi için süre verir. Çıkarılması talep edilen paydaşın payını devretmemesi halinde payın açık artırmayla satılmasına karar verir.

Yükümlülüklerin ne zaman ağır surette ihlal edilmiş olacağını, ne zaman paylı mülkiyetin çekilmez hale geldiğini tespit Medeni Kanun’un 2 ve 4. maddeleri ile hakimin takdirine bırakılmıştır. Bu durumun ortaya çıkmasında paydaşlıktan çıkarılması istenen paydaşın kusuru aranmamıştır. Paydaşlar, bir paydaşı doğrudan doğruya paydaşlıktan çıkaramazlar. Bunun için ilgili paydaşa karşı bir dava (paydaşlıktan çıkarma davası) açmaları gerekir.

Ne yazık ki, arsa payı ile mülkiyet düzenlenmiş olan eskiyen bazı bina ve sitelerin yeniden yapılması için Medeni Kanun’un 696. maddesindeki paydaşlıktan çıkarma düzenlemesinin kullanımı Yargıtayca engellenmiştir. Yargıtay konuyla ilgili bir kararında “Davalının diğer paydaşlarla birlikte kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapmaması yasanın anladığı anlamda hissedarlara karşı yükümlülüklerini ağır surette ihlal ettiği anlamına gelmez.” demiştir.

Yargıtay paydaşlıktan çıkarılması istenen paydaşın inşaat sözleşmesi yapmaya yanaşmaması paydaşlıktan çıkarılması için tek başına geçerli bir sebep olarak kabul etmemektedir.

Bu düzenlemeler göstermektedir ki; gerek kat mülkiyetine geçilmiş yapılardaki bağımsız bölüm maliklerinin, gerekse kaçak inşaat veya iskân alınmaması sebebiyle arsa payı şeklinde ilgili daire veya dükkânlara malik olanların eskiyen yapıyı yeniden yaptırmak için oybirliği ilk yoldur.

Oybirliği sağlanamıyorsa; Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 47. maddesine ve Medeni Kanun’un 696.  maddesine dayanarak açılacak olan karşı çıkan malikin arsa payının devri veya onu paydaşlıktan çıkarma davaları bilimsel çevrelerce uygulanabilir bulunmakla beraber maalesef Yargıtay tarafından henüz kabul edilmemektedir.

Türkiye için depremle yaşama zorunluluğu karşısında, eskiyen apartman ve sitelerin oybirliği olmadan yıkılıp yeniden yapılması için; Kat Mülkiyeti Kanunu veya Medeni Kanunda değişiklikler tartışılırken 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun bu sorunu çözmüştür.

B.  KENTSEL DÖNÜŞÜM KAPSAMINDA AFET RİSKİ ALTINDAKİ ALANLARIN DÖNÜŞTÜRÜLMESİ HAKKINDA KANUN DOĞRULTUSUNDA YENİDEN YAPIM SÜRECİ

31 Mayıs 2012 tarihinde 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe girmiş bulunmaktadır. Kanun madde 2’de tanımlanmış olan riskli alanlarda ve riskli yapılara uygulanmaktadır. Kanuna göre riskli alan zemin yapısı veya üzerindeki yapılaşma sebebiyle mal ve can kaybına yol açma riski taşıyan, Bakanlık veya İdare tarafından Afet ve Acil Durum Yönetimi Başkanlığı’nın görüşü de alınarak Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın teklifi üzerine Bakanlar Kurulunca kararlaştırılan alanı ifade etmektedir. Kanun, afet sebebiyle yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıyan yapıların yanı sıra “ekonomik ömrünü tamamlamış olan” yapıları da “riskli yapı” adı altında kapsamına almıştır. Böylece eskiyen ve ekonomik ömrünü tamamlamış apartmanlar ve sitelere bu Kanun kapsamında üçte iki arsa payı ile yıkılıp yeniden yapılma ve diğer inşai kararları alabilme olanağı sağlanmıştır.

Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun “Uygulama İşlemleri” başlıklı 6. maddesi şöyledir;

“Üzerindeki bina yıkılarak arsa hâline gelen taşınmazlarda daha önce kurulmuş olan kat irtifakı veya kat mülkiyeti, ilgililerin muvafakatleri aranmaksızın Bakanlığın talebi üzerine ilgili tapu müdürlüğünce resen terkin edilerek, önceki vasfı ile değerlemede bulunularak veya malik ile yapılan anlaşmanın şartları tapu kütüğünde belirtilerek malikleri adına payları oranında tescil edilir. Bu taşınmazların sicilinde bulunan taşınmazın niteliği, ayni ve şahsi haklar ile temlik hakkını kısıtlayan veya yasaklayan her türlü şerh, hisseler üzerinde devam eder. Bu şekilde belirlenen uygulama alanında cins değişikliği, tevhit ve ifraz işlemleri Bakanlık, TOKİ veya İdare tarafından resen yapılır veya yaptırılır. Bu parsellerin malikleri tarafından değerlendirilmesi esastır. Bu çerçevede, parsellerin tevhit edilmesine, münferit veya birleştirilerek veya imar adası bazında uygulama yapılmasına, yeniden bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı veya hâsılat paylaşımı ve diğer usuller ile yeniden değerlendirilmesine sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karara katılmayanların bağımsız bölümlerine ilişkin arsa payları, Bakanlıkça rayiç değeri tespit ettirilerek bu değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Bu suretle paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, Bakanlığın talebi üzerine, tespit edilen rayiç bedeli de Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve yapılan anlaşma çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilmiş sayılır veya Bakanlıkça uygun görülenler TOKİ’ye veya İdareye devredilir. Bu durumda, paydaşların kararı ile yapılan anlaşmaya uyularak işlem yapılır.”

Kanunun 2. maddesinde sözü geçen “ekonomik ömrünü tamamlamış” yapıların durumunun ilmî ve teknik verilere dayanılarak tespit edilmesi gerekmektedir. Bu kapsama giren binaların riskli yapı olarak tespitine ilişkin prosedür şu şekildedir;

            Binanın ekonomik ömrünü tamamlamış ve bu sebeple riskli olduğu Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca lisans verilen kurum ya da kuruluşlar tarafından tespit edilir. Bu tespitte yetkili olan kuruluşlar Kanunun Uygulama Yönetmeliğinin 5. maddesinde belirtilmiştir. Buna göre; riski yapıları tespit edecek kuruluşlar; idare veya müracaatları üzerine lisans verilecek üniversiteler, inşaat, jeoloji ve jeofizik mühendisleri odaları, 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca faaliyette bulunan yapı denetim kuruluşları, sermayesinin en az %40 ı kamu kurum ve kuruluşuna ait olan şirketler ile depremden korunma, deprem zararlarının azaltılması, deprem mühendisliğinin gelişmesine katkıda bulunmak gibi konularda faaliyet gösteren sivil toplum kuruluşları ile mimarlık ve mühendislik hizmetler veren tüzel kişilerdir. Tespite ilişkin esaslar ise Deprem Bölgelerinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik ve Yönetmeliğin ekinde belirtilmiştir.

            Kentsel dönüşüm prosedürü sırasında maliklerce, bakanlık veya hizmet alınan kuruluş tarafından yapılan tespite karşı yapılan itirazları değerlendirmek üzere, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nca uygun görülecek yerlerde teknik heyetler oluşturulmuştur. Her heyette yüksek öğretim kurumlarından inşaat, jeofizik ve jeoloji mühendisliği alanlarında en az doçentlik kadrosuna atanmış öğretim üyeleri arasından üniversite rektörlerince belirlenecek dört adet asil ve dört adet yedek üye belirlenir. Teknik heyet, üniversite rektörlerince belirlenecek dört üye ile en az ikisi inşaat mühendisi olmak üzere, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı bünyesinde görev yapan üç üyenin katılımı ile yedekleri ile birlikte yedi üyeli olarak belirlenir. Ayrıca bu üyelerin ilgili meslek odalarına üyeliklerinin devam ediyor olması ve mesleklerinde en az 5 yıl fiilen çalışmış olmaları gerekmektedir.

            Teknik heyet ayda en az bir defa toplanır ve bulunduğu ildeki Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü’nce belirlenen gündem hakkında toplantı yapar. Gündemi kendisini veya üçüncü dereceye kadar kan veya hısımları ile ilgili bulunan veya gündemdeki konu ile ilgili herhangi bir şekilde menfaati bulunan üye teknik heyet toplantısına katılamaz ve oy kullanamaz.

            Rapora ve itiraz kararına karşı diğer malikler idare mahkemesinde kararın veya Raporun iptali davası açılabilir. Mahkeme yürütmeyi durdurma kararı veremez. İptal kararı verilirse durum tapuya bildirilir ve işlenir.

            Rapor, Bakanlık yetkili kuruluşu tarafından bağlı Çevre ve Şehircilik Bakanlığı il kentsel dönüşüm müdürlüğüne en geç iki gün içinde bir üst yazı ile sunulur. Kentsel dönüşüm müdürlüğü durumu tapu müdürlüğüne bildirilir. Tespit ettiren kişi tarafından, Rapor maliklere iadeli taahhütlü olarak bildirilir.

Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, raporu onaylar ve durumu tespiti yaptırana yazı ile bildirir. Bakanlık riskli yapı veya site maliklerine yıkım için 60 gün günden az olmamak üzere süre verebilir. Bakanlık/Belediyeler bu arada elektrik, su, doğalgaz verilmesini durdurabilir.

            Eskiyen bina ve sitelerin 6306 sayılı Kanun doğrultusunda önlerinde bulunan yıkılıp yeniden yapım sürecini şöyle özetleyebiliriz: Bakanlık onay yazısının tebliğinden sonra, yaklaşık 60 gün içinde bina maliklerinin en az 2/3 çoğunluğu ile Bina Ortak Karar Protokolü imzalanır. Bina Ortak Karar Protokolü bağlı bulunulan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı il kentsel dönüşüm müdürlüğüne sunulur. Bu protokolde riskli yapının yıkımı kararı alınır. Ortak Karar Protokolünde binanın yıkılmasının nasıl olacağı, arsa paylarına karşılık yeni inşaatta nasıl paylaşım yapılacağı, inşaatın nasıl yapılacağı, yüklenici ile paylaşımının nasıl yapılacağı, yeniden inşaatı için Bakanlık onayı ile kentsel dönüşüm kredisinden yararlanılması gibi ilke kararları ve konular da yer alır.

6306 sayılı Kanunun 6. maddesine göre; bina yıkıldıktan sonra maliklerin veya Bakanlığın talebi ile kat irtifakı ve kat mülkiyeti kaldırılır, arsa payları malikleri adına kaydedilir. Maliklerle müteahhidin veya inşaat şirketinin yaptığı anlaşma doğrultusunda ayrılma, birleştirme ve arazi düzenlemesi yapılır.

            Ortak Karar Protokolüne katılmayan üçte bir bağımsız bölümlere ilişkin arsa payları, Bakanlığın belirleyeceği rayiç bedelden az olmaması şartıyla açık arttırma yoluyla diğer kat maliklerine ( 2/3 çoğunluk sağlayan ) açık arttırma yoluyla satılır. 6306 sayılı Kanun’un Uygulama Yönetmeliğinin 11. maddesinde taşınmazın değerinin idare bünyesinden en az üç kişiden teşkil olunacak kıymet takdir komisyonları marifetiyle veya hizmet satın almak suretiyle yapılacağı belirtilmiştir. Taşınmazın değeri belirlenirken taşınmazın sınırı, yüzölçümü ve cinsini gösteren harita veya kroki yapılır veya hizmet alınan kuruluşa yaptırılır. Bu 1/3 lük payın, diğer 2/3 oranında hissedar olan kat maliklerince alınmaması halinde bu hisse Maliye Hazinesi tarafından bedeli ödenerek satın alınır.

            Ekonomik ömrünü tamamladığı risk tespit kuruluşları tarafından tespit edilen ve onaylanan eskiyen bina ve sitelerde bakanlığın verdiği 30 günlük süre içinde 2/3 oranındaki kat malikinin anlaşma sağlayamaması halinde, Bakanlık arsayı acele kamulaştırma kapsamına alarak kamulaştırılacaktır. Bu nedenle eskiyen apartman ve sitelerde malikler önce kendi aralarında Medeni Kanun ve Kat Mülkiyeti hükümleri doğrultusunda uzlaşma yöntemi uzmanlarından yararlanarak oybirliği ile anlaşmaya çalışmalıdırlar. Eğer makul bir süre geçmesine rağmen oybirliği sağlanamıyorsa ve en az üçte iki çoğunluk her konuda anlaşmışlarsa o zaman bina veya sitelerinin ekonomik ömrünü tamamladığına inanıyorlarsa risk tespit kuruluşuna başvurarak eskimeyi tespit ettirmeleri ve oybirliği yönteminden 2/3 çoğunluk yöntemine geçmeleri gerekmektedir. Eğer binada üçte iki çoğunluk sağlayamama riski varsa, risk tespit kuruluşuna başvurulması halinde ve binanın veya binaların ekonomik ömrünün tamamlandığının tespiti halinde bina ve sitenin Bakanlık veya belediyelerce kamulaştırılması olasılığı da bulunmaktadır.

            Kentsel dönüşüm, daire sahiplerine ve müteahhitlere kira yardımı, inşaat kredisi ve faiz desteği gibi ek olanaklar da vermektedir. 6306 sayılı Kanun madde 6/3’te anlaşma ile tahliye edilen, yıktırılan veya kamulaştırılan yapıların maliklerine ve malik olmasalar bile bu yapılarda kiracı olan veya sınırlı ayni hak sahibi olarak en az bir yıl ikamet ettiği veya bunlarda işyeri bulunduğu tespit edilenlere konut, işyeri, arsa veya dönüşüm projeler özel hesabından kredi faiz desteği veya mülkiyet ya da sınırlı ayni hak sağlayan ve usul ve esasları Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından belirlenen konut sertifikası verilebilecektir.

            Bu düzenlemeler kapsamında 6306 sayılı Kanun; depremde yıkılacak veya ağır hasar görecek olan riskli yapıların yanı sıra, eskiyen-ekonomik ömrünü tamamlamış apartman ve siteleri de kapsam içine alması ile kaçırılmayacak bir fırsat sunmuştur, böylece eskiyen bina veya siteler eğer oybirliği sağlayamazlarsa, arsa paylarının üçte iki çoğunluğu ile yeniden yapılma ve kentsel dönüşüme katılma olanağı bulmuştur.

 


[1] Sabâ ÖZMEN – Hafize KIR, Kat Mülkiyeti Kanunu Değişiklikleri Şerhi ve Eleştirisi (5711/5912 sayılı Kanunlar), 2012, İstanbul, s. 125

[2] Yargıtay 18. Hukuk Dairesi 18.12.1995 tarihli 1995/12158 E. 1995/12861K. sayılı kararı

[3] Sabâ ÖZMEN – Hafize KIR, a.g.e, s. 115

[4] OĞUZMAN / SELİÇİ, Eşya Hukuku, İstanbul, 1997, s. 239

[5] Mustafa Reşit KARAHASAN, Mülkiyet ve Kat Mülkiyeti Hukuku, İstanbul, 1999, I. Cilt, s.92

[6] Yargıtay 15. Hukuk Dairesi T. 28.3.2008 tarihli 672 E. 1965 K.sayılı kararı

[7] Aynı doğrultuda; Yargıtay 1. HD 8/9/1985 tarihli 8936 E. 9363 K. sayılı kararı